Almanach Concilium Civitas 2020/2021 – Profesor Dominika V. Polańska „Prawo do mieszkania jako społeczne prawo człowieka w czasach finansjalizacji” –

Concilium Civitas, Almanach 2020/2021, Przyszłość, Czas po COVID

Dominika V. Polańska „Prawo do mieszkania jako społeczne prawo człowieka w czasach finansjalizacji”

Praca była wspierana przez
Formas, Szwedzką Radę
Naukową ds. Zrównoważonego
Rozwoju (grant nr 2018-00049
i 2018-00061).

Pojmowanie mieszkalnictwa jako jednego ze składników dobrobytu społecznego ulegało przez ostatnie trzy dekady stopniowej erozji w Europie i poza jej granicami. W ogólności przestrzeń mieszkaniowa staje się dziś bardziej sprawą prywatnej odpowiedzialności obywateli za utrzymanie standardu życia w warunkach konkurencyjnego rynku mieszkaniowego niż sprawą odpowiedzialności państwa za zapewnianie i dystrybucję mieszkań. To, jak mieszkamy, jest odbiciem naszego statusu społeczno-ekonomicznego, zwłaszcza w wielkich miastach. Wcześniejsze poglądy na równe prawa dostępu do mieszkania, szczególnie rozpowszechnione w rozwiniętych państwach globalnej Północy, dziś są zastąpione ideą posiadania własnego domostwa jako wyższego i bardziej pożądanego sposobu zamieszkania (Madden i Marcuse 2016). W wielu europejskich krajach państwo tradycyjnie przeznaczało znaczące środki budżetowe na mieszkalnictwo, w którym wynajem zajmował szczególną pozycję w kształtowaniu polityki mieszkaniowej, w budownictwie oraz w przydziale mieszkań (Andrusz i in. 1996, Bengtsson i in. 2013, Kemeny 1995). Już od lat 90., a czasem nawet wcześniej, w całej Europie, a szczególnie w krajach postsocjalistycznych, zaczęły zachodzić znaczące zmiany w polityce mieszkaniowej. Obejmowały one deregulację rynku, prywatyzację i wycofanie się państwa zarówno z inwestycji w budownictwo mieszkaniowe, jak i ze świadczeń usług mieszkaniowych. W wielu z tych krajów powszechna dostępność zasobów mieszkaniowych została zastąpiona terytorialną segregacją socjalną i niedostatkiem ogólnodostępnych mieszkań (Polanska 2014, Tsenkova i Polanska 2014). Co więcej, wraz z wycofaniem się państwa z odpowiedzialności za mieszkalnictwo pojawiły się najrozmaitsze metody stosowane przez właścicieli nieruchomości i prywatne firmy mieszkaniowe w celu zwiększenia opłacalności ich inwestycji mieszkaniowych, a co za tym idzie – wypieranie ludzi z ich domostw. Jedną z takich metod jest modernizacja mieszkań poprzez ich remont i znaczne podwyższenie czynszu. Proces ten nazywa się renoekmisją (kombinacja słów „renowacja” i „eksmisja”) i opisuje, co się dzieje, gdy mieszkańcy są zmuszeni do wyprowadzki z powodu szeroko zakrojonych remontów i zwiększonych kosztów wynajmu (Polanska 2017). Renoekmisja – uważana w badaniach za formę przesiedlenia – jest procesem, który zmieniając tkankę miejską i zmuszając gospodarstwa domowe do przeprowadzki, fundamentalnie dotyka zarówno tych, którzy się przeprowadzają, jak i tych, którzy pozostają (Polanska i Richard 2019, Porteous i Smith 2001, Pull i Richard 2019). Badacze, dyskutując od dawna o gentryfikacji – procesie zmian demograficznych zachodzących na obszarze powstałym w wyniku rewitalizacji miast lub napływu zamożniejszych grup społecznych – starali się ustalić, jak należy to zjawisko zdefiniować i zmierzyć. Jednakże zbyt długo nie dostrzegano, że gentryfikacja, będąc rozleglejszym i bardziej długotrwałym procesem, niż zakładano, jest kolejną postacią przesiedlenia, fundamentalnie wyróżniającą i dotykającą społeczno-ekonomicznie wrażliwe grupy społeczne i sąsiedzkie. W ostatnich dziesięcioleciach skala przesiedleń spowodowanych przez nową zabudowę i modernizację jest porównywalna ze skalą przesiedleń spowodowanych przez katastrofy i konflikty zbrojne (Madden i Marcuse 2016:3). Peter Marcuse (1985) ukuł termin „presja przesiedleńcza”, aby uchwycić zarówno cechę ciągłości tego procesu, jak i bezpośrednią presję wywieraną na lokatorów, którzy opuszczają obszar podlegający modernizacji urbanistycznej bądź lokalowej lub na nim przebywają. W wielu przypadkach osoby ulegające takiej presji należą do słabszych grup społeczno-ekonomicznych, czyli osób starszych, jednoosobowych gospodarstw domowych, imigrantów i wielodzietnych gospodarstw domowych. Konsekwencje tego są jasne: terytorialna segregacja mieszkańców pogłębia się, a liczba bezdomnych na świecie rośnie.

Lukratywny biznes przesiedleń

Modernizacja mieszkań na wynajem powiązana ze znacznymi podwyżkami czynszu to metoda szeroko stosowana na całym świecie, która doprowadziła do wysiedleń gospodarstw domowych o niskich dochodach i głębszej segregacji mieszkaniowej w środowisku zarówno miejskim, jak i wiejskim. Podczas gdy nowe budownictwo czynszowe nie zawsze jest dostępne dla najemców o niskich dochodach lub stanowi niewielką część mieszkań dla tej grupy społecznej, proces renoekmisji zmniejsza liczbę mieszkań w przystępnej cenie, tym samym pogłębiając ich niedobór. Co więcej, podmioty międzynarodowe znalazły drogę do lukratywnego biznesu renowacji mieszkań, często wykorzystując przepisy uprzywilejowujące właścicieli i inwestorów w poszczególnych krajach. Wzrost udziału podmiotów finansowych w sferze budownictwa mieszkaniowego został nazwany finansjalizacją mieszkalnictwa (Aalbers 2017) i obszernie opisany w pracy Raquel Rolnik (2019) o globalizacji tego procesu. Argument Rolnik jest następujący: budownictwo mieszkaniowe przekształca się w globalne aktywa finansowe w wyniku polityk mieszkaniowych promujących „własność powierzchni mieszkaniowej poprzez jej zakup na rynku z wykorzystaniem bankowych kredytów hipotecznych” (2019:3). Oznacza to, że mieszkania, które wcześniej były postrzegane jako dobro społeczne, stają się coraz bardziej skomodyfikowane (utowarowione). Dla osób mieszkających w mieszkaniach czynszowych, postrzeganych zatem jako niezdolne do zostania właścicielami, sytuacja mieszkaniowa staje się coraz bardziej niepewna z powodu presji wywieranej przez rynek na inwestowanie w mieszkania i na ich wzrost wartości rynkowej. Związane jest to z rosnącą liczbą niepewnych form wynajmu, na przykład z oferowaniem najemcom jedynie umów krótkoterminowych w celu ułatwienia procesu renowacji, co w lokalizacjach oczekujących na odnowienie łączy się z zagrożeniem eksmisją najemców o niskich dochodach. W całej Europie finansjalizacja odbywa się równolegle z prywatyzacją i przekształcaniem mieszkań komunalnych, rosnącymi kosztami mieszkań i rosnącym zadłużeniem mieszkańców europejskich miast.
Oznacza to, że w domenie mieszkalnictwa rola banków i właścicieli nieruchomości jest centralna i idzie w parze z wycofywaniem się państwa z budownictwa komunalnego. Jest to szczególnie widoczne przy stanowieniu praw i obowiązków właścicieli nieruchomości i może mieć bolesne konsekwencje dla najemców oraz dla struktury miejskiej i wiejskiej. Ważną częścią oferty mieszkaniowej w danym kraju oprócz nowego budownictwa jest utrzymywanie i odnawianie istniejących zasobów mieszkaniowych (Turkington i Watson 2015). Łączenie bieżącej konserwacji z modernizacją mieszkań przynosi oszczędności właścicielom nieruchomości stosującym najróżniejsze metody maksymalizacji zysku. Niestety, oznacza to, że tańsze zasoby mieszkaniowe znikają z ogólnej puli i że proces ten w rozmaitym stopniu wpływa na różne grupy społeczno-gospodarcze, najbardziej dotykając te z dolnej części drabiny społeczno-ekonomicznej. Jednocześnie firmy mieszkaniowe opracowały „nową” i „oszczędnościową” metodę, która łączy wzrost czynszów z częściową modernizacją, obejmującą tylko wnętrze mieszkań, a nie całą infrastrukturę budynku. Oznacza to, że mimo znacznego wzrostu czynszów prace konstrukcyjne w budynkach (instalacje hydrauliczne, kanalizacja, elektryczność) są często zaniedbywane, co stwarza ryzyko pękania rur czy pożarów. Ironią losu jest to, że wiele prywatnych firm mieszkaniowych stosujących tę metodę jest własnością funduszy emerytalnych, jak podkreślono w 2019 roku w fascynującym szwedzko-kanadyjskim filmie dokumentalnym Push (http://www.pushthefilm.com/). Te same fundusze emerytalne, poszukując lukratywnych inwestycji zapewniających środki na emerytury, jednocześnie wypierają emerytów z mieszkań poprzez ich kosztowną modernizację, ale idącą w parze z zaniedbywaniem prac konstrukcyjnych i niezajmowaniem się ryzykiem zalania lub pożaru w budynkach. Inną metodą stosowaną przez niektórych właścicieli mieszkań na wynajem jest modernizacja i przekształcanie mieszkań w atrakcyjnych miejscach w apartamenty hotelowe, wynajmowane następnie przez międzynarodowe firmy lub turystów po cenach często niedostępnych dla lokalnych mieszkańców, ale bardzo korzystnych dla właścicieli. Destabilizuje to życie w tych dzielnicach ze względu na częstą wymianę sąsiadów i krótkoterminowe umowy najmu. Przyczynia się również do segregacji terytorialnej poprzez przesiedlanie populacji o niskich dochodach z tych obszarów, jako że te wysiedlenia często kieruje się na obszary o niższym statusie społeczno-ekonomicznym. Ten trend przekształcania jednostek mieszkalnych w apartamenty hotelowe zaobserwowano w całej Europie. Badacze tego zjawiska (i protestujący przeciw niemu aktywiści) nazwali je „turystyfikacją” (Sequera i Nofre 2018, Pixová i Sládek 2016).

Przeniesienie perspektywy badawczej z budynków i inwestycji
budowlanych na domostwa

Argumenty ekonomiczne i techniczne dominują w debacie na temat modernizacji i remontu wynajmowanych mieszkań. Przy podejmowaniu decyzji o modernizacji mieszkań na wynajem przede wszystkim rozważa się, jakie są możliwości rozwiązań technicznych i które z nich są najbardziej opłacalne. Podejście czysto ekonomiczne dominuje przy transformacji mieszkań czynszowych w pokoje hotelowe bądź gdy w grę nie wchodzą renowacje strukturalne. Niekiedy firmy mieszkaniowe używają argumentów z dziedziny ochrony środowiska dla uzasadnienia modernizacji i jej kosztów. Oczywiste jest, że punkt widzenia najemców często nie jest brany pod uwagę przy podejmowaniu tych decyzji. W badaniach (Polanska i Richard 2018, 2019, Polanska i in. 2019) uwzględniliśmy głosy najemców przechodzących proces odnowy mieszkań. Ważnym wnioskiem, do którego doszliśmy, jest to, że głosy te rzadko są słyszane i nie pojawiają się nie tylko w oficjalnych debatach, ale nawet i w badaniach. W związku z tym debaty dotyczą budynków, ich stanu technicznego, opłacalności środków modernizacyjnych oraz potrzeby uzyskania przez właścicieli nieruchomości zysków z inwestycji, a mniej mówią o dobrostanie mieszkańców. O dezorganizacji domostw, zaburzeniu miru domowego donosi się w badaniach już od kilku dziesięcioleci, wykazując, jak głęboki ma to wpływ na poczucie bezpieczeństwa i poczucie zakorzenienia u mieszkańców, gdy ich domostwa są zagrożone (Davidson 2009, Marcuse 1985, Porteous i Smith 2001). Porteous i Smith (2001) nazywają te zakłócenia domicydem – czyli zniszczeniem ludzkich domostw przez na przykład przymusową relokację spowodowaną wojną, nową zabudową, projektami renowacji miast, przejęciem własności gruntu itp. Ich praca to kamień milowy w rozumieniu pojęcia domu i konsekwencji, jakie dla poczucia bezpieczeństwa i przywiązania do swojego miejsca ma wymuszona relokacja (Nowicki 2014). Skupiając uwagę na domostwach (zamiast na budynkach czy inwestycjach), możemy uchwycić dotkliwość zakłóceń, które dotyczą domów w chwili, gdy są one utowarowione, uprzedmiotowione rynkowo, a moc haseł takich jak „mieszkanie jako prawo człowieka” jest osłabiana, gdy państwa wycofują się z odpowiedzialności za ochronę tych praw. Tymczasem uznając i wdrażając prawo wszystkich obywateli do stabilnego i ogólnodostępnego domu, budujemy podwaliny pod bardziej integracyjne, demokratyczne i społecznie zrównoważone społeczeństwo.

Bibliografia

Aalbers, M. (2017). The Financialization of Housing. New York, NY:
Routledge.
Andrusz, G., Harloe, M., Szelenyi, I. (red.) (1996). Cities After Socialism.
Oxford: Blackwell Publishing Ltd.
Bengtsson, B., Annaniassen, E., Jensen, L., Ruonavaara, H., Sveinsson, J. R.
(2013). Varför så olika? Nordisk bostadspolitik i jämförande historiskt
ljus [Why so different? Nordic housing policies in comparative
historical light]. Malmö: Égalité.
Davidson, M. (2009). Displacement, Space and Dwelling: Placing Gentrification
Debate. Ethics, Place and Environment, 12(2), 219–34.
Kemeny, J. (1995). From Public Housing to Social Markets: Rental Policy
Strategies in Comparative Perspective. New York, NY: Routledge.
Madden, D., Marcuse, P. (2016). In Defense of Housing. London/New
York, NY: Verso.
Marcuse, P. (1985). Gentrification, Abandonment, and Displacement: Connections,
Causes, and Policy Responses in New York City. Washington
University Journal of Urban and Contemporary Law, 28, 195–248.
Nowicki, M. (2014). Rethinking Domicide: Towards an Expanded Critical
Geography of Home. Geography Compass, 8(11), 785–95.
Pixová, M., Sládek, J. (2016). Touristification and Awakening Civil Society
in Post-Socialist Prague. W: Colomb, C., Novy, J. (red.). Protest and
Resistance in the Tourist City. New York, NY: Routledge.
Polanska, D. V. (2014). Urban Policy and the Rise of Gated Housing in
Post-Socialist Poland. GeoJournal, 79(4), 407–19.

Polanska, D. (2017). Inside Sweden’s Housing Crisis: When Renovation
Means Eviction. The Conversation. www.theconversation.com/
inside-swedens-housing-crisis-when-renovation-meanseviction-
71836.
Polanska, D. V., Richard, Å. (2018). Bortträngning pågår. Renovering
som kulturellt trauma. Sociologisk forskning, 55(2–3), 381–405.
Polanska, D. V., Richard, Å. (2019). Narratives of a Fractured Trust in
the Swedish Model: Tenants’ Emotions of Renovation. Culture Unbound,
11(1), 141–64.
Polanska, D. V., Degerhammar, S. L., Richard, Å. (2019). Renovräkt!
Hyresvärdars makt(spel) och hur du tar striden. Stockholm: Verbal
Förlag.
Porteous, J. D., Smith, S. E. (2001). Domicide: The Global Destruction
of Home. Housing Studies. Montréal: MQUP. DOI: 10.1080/
0267303032000087766.
Pull, E., Richard, Å. (2019). Domicide: Displacement and Dispossessions
in Uppsala, Sweden. Social & Cultural Geography, DOI: 10.1080/
14649365.2019.1601245.
Rolnik, R. (2019). Urban Warfare: Housing Under the Empire of Finance.
London/New York, NY: Verso.
Sequera, J., Nofre, J. (2018). Shaken, not Stirred. City, 22(5–6), 843–55.
Tsenkova, S., Polanska, D. V. (2014). Between State and Market: Housing
Policy and Housing Transformation in Post-Socialist Cities. Geo-
Journal, 79(4), 401–5.
Turkington, R., Watson, C. (2015). Renewing Europe’s Housing. Bristol:
Policy Press.

Przewiń do góry