Almanach Concilium Civitas 2020/2021 – Profesor Dominika V. Polańska “Prawo do mieszkania jako społeczne prawo człowieka w czasach finansjalizacji” –

Concilium Civitas, Almanach 2020/2021, Przyszłość, Czas po COVID

Dominika V. Polańska “Prawo do mieszkania jako społeczne prawo człowieka w czasach finansjalizacji”

Praca była wspierana przez
Formas, Szwedzką Radę
Naukową ds. Zrównoważonego
Rozwoju (grant nr 2018-00049
i 2018-00061).

Pojmowanie mieszkalnictwa jako jednego ze składników
dobrobytu społecznego ulegało przez ostatnie trzy dekady
stopniowej erozji w Europie i poza jej granicami. W ogólności
przestrzeń mieszkaniowa staje się dziś bardziej sprawą
prywatnej odpowiedzialności obywateli za utrzymanie
standardu życia w warunkach konkurencyjnego rynku
mieszkaniowego niż sprawą odpowiedzialności państwa
za zapewnianie i dystrybucję mieszkań. To, jak mieszkamy,
jest odbiciem naszego statusu społeczno-ekonomicznego,
zwłaszcza w wielkich miastach. Wcześniejsze poglądy na
równe prawa dostępu do mieszkania, szczególnie rozpowszechnione
w rozwiniętych państwach globalnej Północy,
dziś są zastąpione ideą posiadania własnego domostwa jako
wyższego i bardziej pożądanego sposobu zamieszkania
(Madden i Marcuse 2016).
W wielu europejskich krajach państwo tradycyjnie przeznaczało
znaczące środki budżetowe na mieszkalnictwo,
w którym wynajem zajmował szczególną pozycję w kształtowaniu
polityki mieszkaniowej, w budownictwie oraz
w przydziale mieszkań (Andrusz i in. 1996, Bengtsson i in.
2013, Kemeny 1995). Już od lat 90., a czasem nawet wcześniej,
w całej Europie, a szczególnie w krajach postsocjalistycznych,
zaczęły zachodzić znaczące zmiany w polityce
mieszkaniowej. Obejmowały one deregulację rynku, prywatyzację
i wycofanie się państwa zarówno z inwestycji
w budownictwo mieszkaniowe, jak i ze świadczeń usług

mieszkaniowych. W wielu z tych krajów powszechna dostępność
zasobów mieszkaniowych została zastąpiona terytorialną segregacją
socjalną i niedostatkiem ogólnodostępnych mieszkań (Polanska 2014,
Tsenkova i Polanska 2014).
Co więcej, wraz z wycofaniem się państwa z odpowiedzialności za
mieszkalnictwo pojawiły się najrozmaitsze metody stosowane przez
właścicieli nieruchomości i prywatne firmy mieszkaniowe w celu
zwiększenia opłacalności ich inwestycji mieszkaniowych, a co za
tym idzie – wypieranie ludzi z ich domostw. Jedną z takich metod
jest modernizacja mieszkań poprzez ich remont i znaczne podwyższenie
czynszu. Proces ten nazywa się renoekmisją (kombinacja słów
„renowacja” i „eksmisja”) i opisuje, co się dzieje, gdy mieszkańcy są
zmuszeni do wyprowadzki z powodu szeroko zakrojonych remontów
i zwiększonych kosztów wynajmu (Polanska 2017). Renoekmisja –
uważana w badaniach za formę przesiedlenia – jest procesem, który
zmieniając tkankę miejską i zmuszając gospodarstwa domowe do przeprowadzki,
fundamentalnie dotyka zarówno tych, którzy się przeprowadzają,
jak i tych, którzy pozostają (Polanska i Richard 2019, Porteous
i Smith 2001, Pull i Richard 2019).
Badacze, dyskutując od dawna o gentryfikacji – procesie zmian demograficznych
zachodzących na obszarze powstałym w wyniku rewitalizacji
miast lub napływu zamożniejszych grup społecznych – starali się
ustalić, jak należy to zjawisko zdefiniować i zmierzyć. Jednakże zbyt
długo nie dostrzegano, że gentryfikacja, będąc rozleglejszym i bardziej
długotrwałym procesem, niż zakładano, jest kolejną postacią
przesiedlenia, fundamentalnie wyróżniającą i dotykającą społeczno-
-ekonomicznie wrażliwe grupy społeczne i sąsiedzkie. W ostatnich
dziesięcioleciach skala przesiedleń spowodowanych przez nową zabudowę
i modernizację jest porównywalna ze skalą przesiedleń spowodowanych
przez katastrofy i konflikty zbrojne (Madden i Marcuse
2016:3). Peter Marcuse (1985) ukuł termin „presja przesiedleńcza”, aby
uchwycić zarówno cechę ciągłości tego procesu, jak i bezpośrednią
presję wywieraną na lokatorów, którzy opuszczają obszar podlegający
modernizacji urbanistycznej bądź lokalowej lub na nim przebywają.
W wielu przypadkach osoby ulegające takiej presji należą
do słabszych grup społeczno-ekonomicznych, czyli osób starszych,

jednoosobowych gospodarstw domowych, imigrantów i wielodzietnych
gospodarstw domowych. Konsekwencje tego są jasne: terytorialna
segregacja mieszkańców pogłębia się, a liczba bezdomnych
na świecie rośnie.

Lukratywny biznes przesiedleń

Modernizacja mieszkań na wynajem powiązana ze znacznymi podwyżkami
czynszu to metoda szeroko stosowana na całym świecie,
która doprowadziła do wysiedleń gospodarstw domowych o niskich
dochodach i głębszej segregacji mieszkaniowej w środowisku zarówno
miejskim, jak i wiejskim. Podczas gdy nowe budownictwo
czynszowe nie zawsze jest dostępne dla najemców o niskich dochodach
lub stanowi niewielką część mieszkań dla tej grupy społecznej,
proces renoekmisji zmniejsza liczbę mieszkań w przystępnej cenie,
tym samym pogłębiając ich niedobór. Co więcej, podmioty międzynarodowe
znalazły drogę do lukratywnego biznesu renowacji mieszkań,
często wykorzystując przepisy uprzywilejowujące właścicieli
i inwestorów w poszczególnych krajach. Wzrost udziału podmiotów
finansowych w sferze budownictwa mieszkaniowego został nazwany
finansjalizacją mieszkalnictwa (Aalbers 2017) i obszernie opisany
w pracy Raquel Rolnik (2019) o globalizacji tego procesu. Argument
Rolnik jest następujący: budownictwo mieszkaniowe przekształca
się w globalne aktywa finansowe w wyniku polityk mieszkaniowych
promujących „własność powierzchni mieszkaniowej poprzez jej zakup
na rynku z wykorzystaniem bankowych kredytów hipotecznych”
(2019:3). Oznacza to, że mieszkania, które wcześniej były postrzegane
jako dobro społeczne, stają się coraz bardziej skomodyfikowane
(utowarowione). Dla osób mieszkających w mieszkaniach czynszowych,
postrzeganych zatem jako niezdolne do zostania właścicielami,
sytuacja mieszkaniowa staje się coraz bardziej niepewna z powodu
presji wywieranej przez rynek na inwestowanie w mieszkania i na ich
wzrost wartości rynkowej. Związane jest to z rosnącą liczbą niepewnych
form wynajmu, na przykład z oferowaniem najemcom jedynie
umów krótkoterminowych w celu ułatwienia procesu renowacji, co
w lokalizacjach oczekujących na odnowienie łączy się z zagrożeniem
eksmisją najemców o niskich dochodach.

W całej Europie finansjalizacja odbywa się równolegle z prywatyzacją
i przekształcaniem mieszkań komunalnych, rosnącymi kosztami
mieszkań i rosnącym zadłużeniem mieszkańców europejskich miast.
Oznacza to, że w domenie mieszkalnictwa rola banków i właścicieli
nieruchomości jest centralna i idzie w parze z wycofywaniem się
państwa z budownictwa komunalnego. Jest to szczególnie widoczne
przy stanowieniu praw i obowiązków właścicieli nieruchomości
i może mieć bolesne konsekwencje dla najemców oraz dla struktury
miejskiej i wiejskiej.
Ważną częścią oferty mieszkaniowej w danym kraju oprócz nowego
budownictwa jest utrzymywanie i odnawianie istniejących zasobów
mieszkaniowych (Turkington i Watson 2015). Łączenie bieżącej konserwacji
z modernizacją mieszkań przynosi oszczędności właścicielom
nieruchomości stosującym najróżniejsze metody maksymalizacji
zysku. Niestety, oznacza to, że tańsze zasoby mieszkaniowe znikają
z ogólnej puli i że proces ten w rozmaitym stopniu wpływa na różne
grupy społeczno-gospodarcze, najbardziej dotykając te z dolnej
części drabiny społeczno-ekonomicznej. Jednocześnie firmy mieszkaniowe
opracowały „nową” i „oszczędnościową” metodę, która łączy
wzrost czynszów z częściową modernizacją, obejmującą tylko
wnętrze mieszkań, a nie całą infrastrukturę budynku. Oznacza to, że
mimo znacznego wzrostu czynszów prace konstrukcyjne w budynkach
(instalacje hydrauliczne, kanalizacja, elektryczność) są często
zaniedbywane, co stwarza ryzyko pękania rur czy pożarów. Ironią
losu jest to, że wiele prywatnych firm mieszkaniowych stosujących
tę metodę jest własnością funduszy emerytalnych, jak podkreślono
w 2019 roku w fascynującym szwedzko-kanadyjskim filmie dokumentalnym
Push (http://www.pushthefilm.com/). Te same fundusze
emerytalne, poszukując lukratywnych inwestycji zapewniających
środki na emerytury, jednocześnie wypierają emerytów z mieszkań
poprzez ich kosztowną modernizację, ale idącą w parze z zaniedbywaniem
prac konstrukcyjnych i niezajmowaniem się ryzykiem zalania
lub pożaru w budynkach.
Inną metodą stosowaną przez niektórych właścicieli mieszkań na wynajem
jest modernizacja i przekształcanie mieszkań w atrakcyjnych

miejscach w apartamenty hotelowe, wynajmowane następnie przez
międzynarodowe firmy lub turystów po cenach często niedostępnych
dla lokalnych mieszkańców, ale bardzo korzystnych dla właścicieli.
Destabilizuje to życie w tych dzielnicach ze względu na częstą wymianę
sąsiadów i krótkoterminowe umowy najmu. Przyczynia się również
do segregacji terytorialnej poprzez przesiedlanie populacji o niskich
dochodach z tych obszarów, jako że te wysiedlenia często kieruje się
na obszary o niższym statusie społeczno-ekonomicznym. Ten trend
przekształcania jednostek mieszkalnych w apartamenty hotelowe
zaobserwowano w całej Europie. Badacze tego zjawiska (i protestujący
przeciw niemu aktywiści) nazwali je „turystyfikacją” (Sequera
i Nofre 2018, Pixová i Sládek 2016).

Przeniesienie perspektywy badawczej z budynków i inwestycji
budowlanych na domostwa

Argumenty ekonomiczne i techniczne dominują w debacie na temat
modernizacji i remontu wynajmowanych mieszkań. Przy podejmowaniu
decyzji o modernizacji mieszkań na wynajem przede wszystkim
rozważa się, jakie są możliwości rozwiązań technicznych i które
z nich są najbardziej opłacalne. Podejście czysto ekonomiczne dominuje
przy transformacji mieszkań czynszowych w pokoje hotelowe
bądź gdy w grę nie wchodzą renowacje strukturalne. Niekiedy firmy
mieszkaniowe używają argumentów z dziedziny ochrony środowiska
dla uzasadnienia modernizacji i jej kosztów. Oczywiste jest, że punkt
widzenia najemców często nie jest brany pod uwagę przy podejmowaniu
tych decyzji.
W badaniach (Polanska i Richard 2018, 2019, Polanska i in. 2019)
uwzględniliśmy głosy najemców przechodzących proces odnowy
mieszkań. Ważnym wnioskiem, do którego doszliśmy, jest to, że głosy
te rzadko są słyszane i nie pojawiają się nie tylko w oficjalnych
debatach, ale nawet i w badaniach. W związku z tym debaty dotyczą
budynków, ich stanu technicznego, opłacalności środków modernizacyjnych
oraz potrzeby uzyskania przez właścicieli nieruchomości
zysków z inwestycji, a mniej mówią o dobrostanie mieszkańców.

O dezorganizacji domostw, zaburzeniu miru domowego donosi się
w badaniach już od kilku dziesięcioleci, wykazując, jak głęboki ma to
wpływ na poczucie bezpieczeństwa i poczucie zakorzenienia u mieszkańców,
gdy ich domostwa są zagrożone (Davidson 2009, Marcuse
1985, Porteous i Smith 2001). Porteous i Smith (2001) nazywają te
zakłócenia domicydem – czyli zniszczeniem ludzkich domostw przez
na przykład przymusową relokację spowodowaną wojną, nową zabudową,
projektami renowacji miast, przejęciem własności gruntu
itp. Ich praca to kamień milowy w rozumieniu pojęcia domu i konsekwencji,
jakie dla poczucia bezpieczeństwa i przywiązania do swojego
miejsca ma wymuszona relokacja (Nowicki 2014). Skupiając uwagę
na domostwach (zamiast na budynkach czy inwestycjach), możemy
uchwycić dotkliwość zakłóceń, które dotyczą domów w chwili, gdy są
one utowarowione, uprzedmiotowione rynkowo, a moc haseł takich
jak „mieszkanie jako prawo człowieka” jest osłabiana, gdy państwa
wycofują się z odpowiedzialności za ochronę tych praw. Tymczasem
uznając i wdrażając prawo wszystkich obywateli do stabilnego i ogólnodostępnego
domu, budujemy podwaliny pod bardziej integracyjne,
demokratyczne i społecznie zrównoważone społeczeństwo.

Bibliografia

Aalbers, M. (2017). The Financialization of Housing. New York, NY:
Routledge.
Andrusz, G., Harloe, M., Szelenyi, I. (red.) (1996). Cities After Socialism.
Oxford: Blackwell Publishing Ltd.
Bengtsson, B., Annaniassen, E., Jensen, L., Ruonavaara, H., Sveinsson, J. R.
(2013). Varför så olika? Nordisk bostadspolitik i jämförande historiskt
ljus [Why so different? Nordic housing policies in comparative
historical light]. Malmö: Égalité.
Davidson, M. (2009). Displacement, Space and Dwelling: Placing Gentrification
Debate. Ethics, Place and Environment, 12(2), 219–34.
Kemeny, J. (1995). From Public Housing to Social Markets: Rental Policy
Strategies in Comparative Perspective. New York, NY: Routledge.
Madden, D., Marcuse, P. (2016). In Defense of Housing. London/New
York, NY: Verso.
Marcuse, P. (1985). Gentrification, Abandonment, and Displacement: Connections,
Causes, and Policy Responses in New York City. Washington
University Journal of Urban and Contemporary Law, 28, 195–248.
Nowicki, M. (2014). Rethinking Domicide: Towards an Expanded Critical
Geography of Home. Geography Compass, 8(11), 785–95.
Pixová, M., Sládek, J. (2016). Touristification and Awakening Civil Society
in Post-Socialist Prague. W: Colomb, C., Novy, J. (red.). Protest and
Resistance in the Tourist City. New York, NY: Routledge.
Polanska, D. V. (2014). Urban Policy and the Rise of Gated Housing in
Post-Socialist Poland. GeoJournal, 79(4), 407–19.

Polanska, D. (2017). Inside Sweden’s Housing Crisis: When Renovation
Means Eviction. The Conversation. www.theconversation.com/
inside-swedens-housing-crisis-when-renovation-meanseviction-
71836.
Polanska, D. V., Richard, Å. (2018). Bortträngning pågår. Renovering
som kulturellt trauma. Sociologisk forskning, 55(2–3), 381–405.
Polanska, D. V., Richard, Å. (2019). Narratives of a Fractured Trust in
the Swedish Model: Tenants’ Emotions of Renovation. Culture Unbound,
11(1), 141–64.
Polanska, D. V., Degerhammar, S. L., Richard, Å. (2019). Renovräkt!
Hyresvärdars makt(spel) och hur du tar striden. Stockholm: Verbal
Förlag.
Porteous, J. D., Smith, S. E. (2001). Domicide: The Global Destruction
of Home. Housing Studies. Montréal: MQUP. DOI: 10.1080/
0267303032000087766.
Pull, E., Richard, Å. (2019). Domicide: Displacement and Dispossessions
in Uppsala, Sweden. Social & Cultural Geography, DOI: 10.1080/
14649365.2019.1601245.
Rolnik, R. (2019). Urban Warfare: Housing Under the Empire of Finance.
London/New York, NY: Verso.
Sequera, J., Nofre, J. (2018). Shaken, not Stirred. City, 22(5–6), 843–55.
Tsenkova, S., Polanska, D. V. (2014). Between State and Market: Housing
Policy and Housing Transformation in Post-Socialist Cities. Geo-
Journal, 79(4), 401–5.
Turkington, R., Watson, C. (2015). Renewing Europe’s Housing. Bristol:
Policy Press.

Przewiń do góry